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[미국투자이민] SORA Office(SORA West) 투자 현황 보고서
2021-03-31 19:06:41
SORA Office
투자 현황 보고서(영문 원본은 pdf첨부파일에서 확인 가능합니다.)
2021년 3월
2021년 3월 22일
프로젝트 개요
프로젝트명: SORA Office
차용자: SORA West OU Mezzanine
EB-5 대출
금액: 3,950만 달러
예상 고용 창출 인원: 1,153명
파트너십 대출은 차용자가 펜실베니아 콘쇼호켄에 위치한 3.6 에이커
부지를 429,122 평방 피트 규모의 임대 가능한 오피스 타워 ("SORA
Office 프로젝트" 또는 "프로젝트")로 재개발하는데 자금을 조달하고 있으며, 이곳은 AmerisourceBergen Corporation ("AmerisourceBergen", NYSE 종목코드: ABC)의 새로운 본사로 사용될 예정입니다. 이 프로젝트는 Keystone Property Group, LP ("개발사"
또는 "Keystone")에서 개발 중이며 "SORA West"로 알려진 대규모 재개발의 일부입니다.
프로젝트 업데이트
SORA Office 프로젝트 공사는 2018년 중반에 시작되었으며 일정과 예산 내에서 유지됩니다. 개발사는 건물의 하단 부분을 AmerisourceBergen에 넘겨 인테리어 작업, 가구 및 비품 설치를 완료했습니다. 건물의 나머지 부분에 대한 인테리어 작업이 진행 중이며 전체 건물은 2021년 6월에 완공될 예정입니다.
최근 프로젝트 진행 상황의 사진
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부동산 매각
2021년 2월 24일 전국 부동산 투자 관리 회사 (아래 설명 참조) PRP, LLC ("PRP")의 계열사가 SORA West
OU JV, LLC에 우선 지분 투자를 했으며 이에 따라 프로젝트의 과반수 지분을 취득하였음을 알려 드리게 되어 기쁘게 생각합니다. 소수 지분을 보유한 Keystone은 완공까지 계속해서 공사를 감독할
것입니다. 양 당사자는 이 중요한 이정표를 나타내는 공동 보도 자료를 발표했으며 여기(링크)에서 볼 수 있습니다.
지분 매입 거래와 관련하여 Starwood Capital
(“Starwood”) 계열사와의 기존 시니어 건설 및 메자닌 대출을 상환하고 Citizens
Bank (“Citizens”)의 새로운 시니어 건설 대출을 지원했습니다. Citizens 대출은
프로젝트 상태에 따라 더 유리한 조건을 가지며 결국 4년 대출로 되돌아갑니다.
PRP의 지분 투자와
Starwood 선순위 부채의 재 융자를 용이하게 하기 위해 파트너십은 EB-5 대출 및 EB-5 대출 계약에 따른 모든 의무를 SORA West OU JV, LLC에서
SORA West OU Mezzanine, LLC (“SORA Mezz”)로 이전하고 할당하는 데 동의했으며, EB-5 대출에 따라 "차용자"가 되었습니다. SORA Mezz 및 다른 두 개의 메자닌
자회사는 SORA Office 프로젝트를 구성하는 자산을 소유한
SORA West OU Owner, LLC (“프로젝트 소유자”)의 100%를 공동으로 소유합니다.
파트너십은 투자자의 이익을 보호하기 위해 PRP 및 Keystone과 긴밀히 협력했습니다. 우리는 PRP의 지분 투자가 프로젝트에 대한 재정적 후원을 크게 강화한다고 믿습니다.
또한 모든 EB-5 투자 자금이 SORA Office 프로젝트에
배치되고 모범 승인 제안 및 EB-5 청원서의 표현에 따라 적격 지출을 지원하는 데 사용되었기 때문에 SORA Mezz에 대한 EB-5 대출 할당이 귀하의 이민 프로세스에
부정적인 영향을 미칠 것으로 기대하지 않습니다.
PRP의 투자 가치는 3억 4,000만 달러이고 Citizens 대출은 2억 1,500만 달러입니다. 따라서
EB-5 대출은 자기 자본 8,550만 달러 (총 가치의 25.1%)보다 앞서 있으며, 프로젝트의 성격과 상태를 고려할 때 보수적이라고 생각합니다. 전반적으로 PRP의 지분 투자는 SORA Office 프로젝트에 대한 파트너십의
초기 적합성 평가와 지속적인 신뢰를 강조하는 긍정적인 개발이라고 생각합니다.
PRP(링크)는 밸류 애드(value-add) 다세대 아파트, 오피스 및 장기적으로 투자 등급
회사에 임대하는 미션 크리티컬 기업 본사 시설에 중점을 둔 부동산 투자 관리 회사입니다. 2005년에
설립된 PRP는 밸류 애드 전략을 실행하고 자산은 기관 투자자, 패밀리
오피스 및 금융 기관을 대신하여 국가 자산 포트폴리오를 관리합니다. PRP는 PRP의 아파트 자산 포트폴리오에만 집중하는 자산 관리 자회사인 PRP REM을
통해 아파트 투자를 관리합니다. PRP는 미국 전역의 주요 시장에 위치한 매력적인 위험 조정 부동산
투자를 선택하고 관리하는 데 전문성을 입증했습니다. 설립 이후 이 회사는 모든 부동산 부문에서 40억 달러 이상의 가치를 지닌 42개의 자산에 투자했습니다. PRP는 비상장 기업이며 워싱턴 DC에 본사가 있습니다. PRP는 창의적인 부동산 매수자이자 매도자이며 다양한 지분 및 부채 투자 구조를 고려합니다.
고용 창출 및 I-526 업데이트
2021년 2월 말 현재
약 2억 1,070만 달러가 프로젝트에 사용되었으며 여기에는
파트너십 대출 약정서 날짜 이전에 사용된 6,500만 달러가 포함됩니다. 우리는 이 지출로 인해 투자자 당 요구되는 10개의 일자리보다 약간
더 많은 약 810개의 적격 일자리를 창출했다고 추정합니다. 현재까지 SORA Office 프로젝트의 유한 파트너를 위한 I-526 청원의 100%가 접수되었으며 USCIS의 승인을 기다리고 있습니다. 2021년 3월 현재, I-526
청원에 대한 USCIS 평균 처리 시간은
35.5-68.5 개월입니다. 자세한 정보는 USCIS 웹 사이트(링크)를 방문하십시오.
SORA_Office_Project_Update_(03.20).pdf
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